La bulle immobilière japonaise de 1989 : quand Tokyo valait plus que les États-Unis
En 1989, la valeur foncière du Japon équivaut à 4 fois celle des États-Unis. Le palais impérial de Tokyo vaut théoriquement plus que toute la Californie. Quand la bulle éclate, le Japon entre dans 30 ans de stagnation économique.
🗾 1989 : le terrain du palais impérial de Tokyo vaut plus que toute la Californie. Les prix immobiliers à Tokyo ont été multipliés par 6 en 10 ans. Un appartement de 30m² coûte l'équivalent de 15 ans de salaire moyen. Le Nikkei approche 39 000 points. Personne ne voit le problème.
Le palais impérial vaut plus que la Californie
🏭 Contexte : les Accords du Plaza en 1985 forcent une appréciation massive du yen (de 240 à 150 ¥/$ en 2 ans). La compétitivité des exportateurs japonais s'effondre. Pour compenser, la Banque du Japon baisse ses taux à 2,5%. Les entreprises et particuliers empruntent massivement pour investir dans l'immobilier et les actions. Les banques acceptent l'immobilier comme collatéral et l'appel de marge n'existe pas.
💣 La mécanique de bulle : la hausse des actifs crédite les bilans des banques, qui prêtent davantage, ce qui fait monter les actifs. Un cercle vertueux... jusqu'à ce qu'il ne le soit plus. En 1989, la BoJ monte ses taux : de 2,5% à 6% en 2 ans. Le crédit se tarit. Les investisseurs vendent pour rembourser. Les prix immobiliers s'effondrent de 70% à Tokyo entre 1990 et 2005.
📊 La "décennie perdue" : le Nikkei passe de 38 957 (déc. 1989) à 7 831 (avril 2003), soit -80%. Les banques japonaises accumulent 1 000 Md$ de créances douteuses. Le gouvernement injecte massivement mais l'effet est limité (trappe à liquidité). Japanification = faible croissance + faible inflation + taux zéro + dette publique 260% du PIB. Ce modèle a inspiré la BCE et la Fed post-2008.
🔑 Leçons pour aujourd'hui : (1) Les bulles d'actifs gonflées par le crédit finissent toujours par éclater, (2) Une fois dans une trappe à liquidité, il est très difficile d'en sortir, (3) Le vieillissement démographique aggrave la stagnation (Japon : 30% de la population a plus de 65 ans), (4) La bulle japonaise préfigure exactement la crise des subprimes de 2008. Le Nikkei retrouve enfin son record de 1989 en... février 2024.
34 ans pour retrouver le niveau de 1989
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